DIREITO IMOBILIÁRIO, Lei 13465/2017( MP 759). REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA e RURAL.


Lei 13.465 de 12 de julho de 2017( ex-MP 759/2016). O DIREITO IMOBILIÁRIO ajudando o cidadão e em especial os gestores públicos na eficiência da  gestão pública. 

Desde o dia 12 de julho a MP 759/2016 foi convertida em Lei e trouxe ótimas novidades para os gestores públicos e setor imobiliário.  A Lei 13.465, de 11 de julho (DOU de 12/7/2017), que resultou de conversão da Medida Provisória 759/2016, alterou o Código Civil para dispor sobre este e outros temas, como regularização fundiária urbana e inadimplência nas prestações do Programa Minha Casa, Minha Vida.

CONDOMÍNIO de LOTES: importante avanço no ordenamento jurídico com a inclusão no Código Civil do instituto do Condomínio de Lotes, permitindo a existência em terrenos de parte de propriedade comum e partes de propriedade exclusiva, fincando, para fins de incorporação, a implementação de infraestrutura a cargo do empreendedor que desenvolver o condomínio (art. 58, alterando a Lei no 10.406/2002 – Código Civil).

Loteamento com controle de acesso: reconheceu o loteamento fechado (art. 78, alterando a Lei 6.766/1979).

Regularização Fundiária Urbana: instituiu normas para regularização de núcleos urbanos informais, que serão as mesmas para a Reurb de interesse social (Reurb-S) e de interesse específico (Reurb-E) (art. 9º e seguintes).

Alienação Fiduciária (AF): na formalização de negócio com alienação fiduciária de imóvel foi introduzida no ordenamento a intimação do devedor nos leilões da execução da AF e a possibilidade dele purgar a mora até a efetiva arrematação do bem ou a negativa dos dois leilões (art. 67, alterando a Lei no 9.514/1997).

Terreno para pessoa física estrangeira: dispensada, exclusivamente para pessoas físicas, autorização do presidente da República para a transferência de titularidade de terrenos com até 1.000 m², situados dentro da faixa de cem metros ao longo da costa marítima (Art. 96, alterando o Decreto-Lei no 9.760/1946).


Usucapião extrajudicial: alterada a lei de registros públicos. Com a alteração, o silêncio do até então titular do imóvel objeto do usucapião é entendido como concordância (art. 7º, alterando a Lei nº 6.015/1973).

Vias Férreas: alterada a lei de registros públicos. Atos relativos a vias férreas serão registrados na circunscrição imobiliária onde se situe o imóvel (art. 56, alterando a Lei nº 6.015/1973).

Reurb em áreas rurais: havendo a identificação de núcleos urbanos consolidados, ainda que em áreas rurais, será possível a realização do procedimento da Reurb previsto na norma (art. 11).

Ambiental: a Reurb é possível em áreas de risco desde que haja estudo e implantação de medidas a sanar o risco. Em áreas de APP (área de proteção ambiental), mediante estudos técnicos prevendo melhorias, inclusive eventualmente por compensação ambiental, é viável a Reurb (art. 11).

Quitação de promessa de compra: alterada a lei de registros públicos para permitir a averbação do termo de quitação de aquisição de imóvel, exclusivamente para fins de exoneração fiscal pelo vendedor (Art. 7º, alterando a Lei nº 6.015/1973).

DIREITO de LAJE: incluído no rol de direitos reais do Código Civil, o direito de laje consiste na possibilidade de existência de unidades imobiliárias autônomas sobrepostas acima e abaixo do solo (art. 55, alterando a Lei no 10.406/2002 – Código Civil). proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.

O direito real de laje protege o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base. O titular do direito real de laje será o responsável pelos encargos e tributos da sua unidade.

Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão utilizá-la e dela dispor. Mas a instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas.

O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes.

A legislação proíbe o titular da laje de prejudicar com obras novas ou com falta de reparação a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício, observadas as posturas previstas em legislação local.

As despesas necessárias à conservação e usufruto das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum serão partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção que venha a ser estipulada em contrato – sem prejuízo, no que couber, das normas aplicáveis aos condomínios edilícios.

Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de 30 dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso.

O titular da construção-base ou da laje a quem não se der conhecimento da alienação poderá, mediante depósito do respectivo preço, haver para si a parte alienada a terceiros, se o requerer no prazo decadencial de 180 dias, contado da data de alienação.

Se houver mais de uma laje, terá preferência, sucessivamente, o titular das lajes ascendentes e o titular das lajes descendentes, assegurada a prioridade para a laje mais próxima à unidade sobreposta a ser alienada.

REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA RURAL:

Um dos primeiros assuntos foi a regularização fundiária rural. Os novos critérios para selecionar quem serão os beneficiários do programa de reforma agrária. Importante ler estes artigos:  - Art. 19. O processo de seleção de indivíduos e famílias candidatos a beneficiários do Programa Nacional de Reforma Agrária será realizado por projeto de assentamento, observada a seguinte ordem de preferência na distribuição de lotes:
I - ao desapropriado, ficando-lhe assegurada a preferência para a parcela na qual se situe a sede do imóvel, hipótese em que esta será excluída da indenização devida pela desapropriação;
II - aos que trabalham no imóvel desapropriado como posseiros, assalariados, parceiros ou arrendatários, identificados na vistoria;
III - ao trabalhador rural vítima de trabalho em condição análoga à de escravo;
IV - aos trabalhadores rurais desintrusados de outras áreas, em virtude de demarcação de terra indígena, titulação de comunidade quilombola ou de outras ações de interesse público;
V - ao trabalhador rural em situação de vulnerabilidade social que não se enquadre nas hipóteses anteriores; e
VI - aos que trabalham como posseiros, assalariados, parceiros ou arrendatários em outros imóveis rurais.
§ 1º O processo de seleção de que trata o caput será realizado com ampla divulgação de edital de convocação no Município em que será instalado o projeto de assentamento e na internet, na forma do regulamento. 
§ 2º Nos projetos de assentamentos ambientalmente diferenciados, definidos na forma do regulamento, o processo de seleção será restrito às famílias que já residam na área, observadas as vedações constantes do art. 20.
§ 3º Caso a capacidade do projeto de assentamento não atenda todos os candidatos selecionados, será elaborada lista dos candidatos excedentes, com prazo de validade de dois anos, a qual será observada de forma prioritária quando houver substituição dos beneficiários originários dos lotes, nas hipóteses de desistência, abandono ou reintegração de posse.
§ 4º Esgotada a lista dos candidatos excedentes de que trata o § 3º ou expirada sua validade, será instaurado novo processo de seleção específico para os lotes vagos no projeto de assentamento em decorrência de desistência, abandono ou reintegração de posse.

Art. 19-A. Caberá ao Incra, observada a ordem de preferência a que se refere o art. 19, classificar os candidatos a beneficiários do Programa Nacional de Reforma Agrária segundo os seguintes critérios:
I - família mais numerosa, cujos membros se proponham a exercer a atividade agrícola na área a ser assentada;
II - família ou indivíduo que resida há mais tempo no Município em que se localize o projeto de assentamento para o qual se destine a seleção;
III - família chefiada por mulher;
IV - família ou indivíduo integrante de acampamento situado no Município em que se localize o projeto de assentamento;
V - filhos que tenham entre dezoito e vinte e nove anos idade, de pais assentados que residam no mesmo projeto de assentamento;
VI - famílias de trabalhadores rurais que residam em projeto de assentamento na condição de agregados; e
VII - outros critérios sociais, econômicos e ambientais estabelecidos pelo Incra, de acordo com as áreas de reforma agrária para as quais a seleção é realizada.
§ 1º Compete ao Incra definir a pontuação a ser conferida aos candidatos de acordo com os critérios definidos por este artigo.
§ 2º Considera-se família chefiada por mulher aquela em que, independentemente de estado civil, a mulher seja responsável pela maior parte do sustento material de seus dependentes.
§ 3º Em caso de empate, terá preferência o candidato de maior idade.


REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA:

Regularização Fundiária Urbana (Reurb) consiste no conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de núcleos urbanos informais.

Quais os Legitimados para requerer a Regularização Fundiária Urbana? 

Poderão requerer a Reurb: 
I - a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de entidades da administração pública indireta; 
II - os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana; 
III - os proprietários, loteadores ou incorporadores; 
IV - a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes; e 
V - o Ministério Público. 

Obs1: nos casos de parcelamento do solo, conjunto habitacional ou condomínio informal, empreendido por particular, a conclusão da Reurb confere direito de regresso aos beneficiários contra os responsáveis pela implantação dos núcleos urbanos informais. 

Obs2: o requerimento de instauração da Reurb por proprietários, loteadores e incorporadores que tenham dado causa à formação de núcleos urbanos informais, ou os seus sucessores, não os eximirá de responsabilidades administrativa, civil ou criminal. 

A LEGITIMAÇÃO FUNDIÁRIA:
  
  Com o objetivo de garantir a regularização fundiária urbana, a nova norma institui outra forma de aquisição da posse. Trata-se da chamada legitimação fundiária, que pode vir a garantir direito de propriedade.
  Este é um dos pontos mais importantes da nova lei, razão pela qual é fundamental que leiam e estudem com atenção:

   Art. 22. A legitimação de posse constitui ato do Poder Público destinado a conferir título, por meio do qual fica reconhecida a posse de imóvel objeto da Reurb, com a identificação de seus ocupantes, do tempo da ocupação e da natureza da posse.
§ 1º O título de legitimação de posse será concedido, ao final da Reurb, aos ocupantes cadastrados pelo Poder Público que satisfaçam as seguintes condições, sem prejuízo de outras que venham a ser estipuladas em ato do Poder Executivo federal:
I - não sejam concessionários, foreiros ou proprietários de imóvel urbano ou rural;
II - não tenham sido beneficiários de mais de uma legitimação de posse ou fundiária de imóvel urbano com mesma finalidade; e
III - em caso de imóvel urbano com finalidade não residencial, seja reconhecido o interesse social de sua ocupação pelo Poder Público emitente do título de legitimação de posse.
§ 2º A legitimação de posse poderá ser transferida por causa mortis ou por ato inter vivos.
§ 3º A legitimação de posse não se aplica aos imóveis urbanos situados em área de titularidade do Poder Público.

Art. 23. Sem prejuízo dos direitos decorrentes do exercício da posse mansa e pacífica no tempo, aquele em cujo favor for expedido título de legitimação de posse, decorrido o prazo de cinco anos de seu registro, terá a conversão deste em título de propriedade, desde que atendidos os termos e as condições do art. 183 da Constituição.
§ 1º Na hipótese de não serem atendidos os termos e as condições art. 183 da Constituição, o título de legitimação de posse poderá ser convertido em título de propriedade, desde que satisfeitos os requisitos de usucapião, estabelecidos na legislação em vigor.
§ 2º A legitimação de posse, após ser convertida em propriedade, constitui forma originária de aquisição, de modo que a unidade imobiliária com destinação urbana regularizada restará livre e desembaraçada de quaisquer ônus, direitos reais, gravames ou inscrições, eventualmente existentes em sua matrícula de origem, exceto quando estes disserem respeito ao próprio beneficiário.
§ 3º Na hipótese a que se refere o § 2º, os ônus, os direitos reais, os gravames ou as inscrições eventualmente existentes em sua matrícula de origem permanecerão gravando o seu titular original.

Art. 24. O título de legitimação de posse poderá ser cancelado pelo Poder Público emitente, quando constatado que o beneficiário não satisfazia ou deixou de satisfazer as condições estipuladas nesta Medida Provisória e em ato do Poder Executivo federal.

O PROCESSO ADMINISTRATIVO:

A nova norma prevê( MP 759), em seus arts. 27 a 51, normas sobre o processo administrativo para a realização da Reurb. Estes dispositivos possuem regras muito específicas que não precisam ser aqui detalhadas. 

O novo SISTEMA de REGISTRO de IMÓVEIS ELETRÔNICO: 

   A MP 759/2016, convertida em Lei, prevê que o procedimento administrativo e os atos de registro decorrentes da Reurb serão feitos preferencialmente por meio eletrônico, na forma dos arts. 37 a 41 da Lei nº 11.977/2009.
   O Sistema de Registro de Imóveis Eletrônico - SREI será implementado e operado, em âmbito nacional, pelo Operador Nacional do Sistema de Registro de Imóveis Eletrônico - ONR.
   Caberá à Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça exercer a função de agente regulador do ONR e zelar pelo cumprimento de seu estatuto. 
   Os serviços eletrônicos serão disponibilizados, sem ônus, ao Poder Judiciário, ao Poder Executivo federal, ao Ministério Público e aos entes públicos previstos nos regimentos de custas e emolumentos dos Estados e do Distrito Federal, e aos órgãos encarregados de investigações criminais, fiscalização tributária e recuperação de ativos. 
  Por fim e não menos importante, no texto integral ainda tem detalhes importantes sobre a alienação de imóveis da União.

Fonte: Sindusconsp e Senado Federal.